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放开农村宅基地流转,人们的担心有没有道理?

时间:2016-04-21来源:今日头条 作者:魏晓桐
 

   允许城市人到农村购买宅基地,一直是个讳莫如深的话题,无论是现行法律还是宅基地各试点地区,都没有碰触这条“红线”。

  但是,在国家稳增长着力推动供给侧改革的大背景下,笔者认为,有必要进一步解放思想,大胆放宽宅基地流转,特别是取消宅基地购买人资格的限制。允许城市人到农村购买宅基地,可以释放出巨大的需求,从而对稳增长形成有力的支撑。

  放开农村宅基地流转,人们的担心有没有道理?

  担心大可不必

  据统计,全国共有宅基地2.5亿宗。假设1%发生转让,就有250万宗。如果每宗售价5万元,总价就是750亿元。转让农户将这750亿元投入城市,就会对城市的房地产市场形成有力的支撑。

  受让人一般都要重新改造,如果以每宗改造投资5万元计算,总价又是750亿元,对于建材、装修、家电等行业也会形成有力的支撑,还能促进社会主义新农村建设。如果5%的宅基地发生转让,那么其释放出的需求就会将近万亿元,说不定还能形成第二波房地产热。

  有人担心,放开农村宅基地的流转,尤其是允许城市人购买宅基地,可能导致大量违法用地行为的发生,从而引起耕地流失。其实,这种担心大可不必。如果在实际操作中,真正严格按照土地管理的法律法规办事,就不会出现上述担心的问题。

  因为根据《土地管理法》的规定,宅基地使用权人在出售或出租宅基地后,不能再申请新的宅基地。如果在实践中严格照此办理,就不会出现违法用地的问题,也不会导致耕地的流失。

  现实情况是,虽然政府严格限制宅基地的转让,但是在基层倒卖宅基地的现象屡见不鲜。一些基层干部凭借手中的权力,不断违法占地,卖旧建新,谋取不正当的利益,该严格管理和严格禁止的应该是这种行为。我们现在是该管住的没有管住,管住的反而是不应该管的。

  国家正在大力推进城市化,鼓励农民进城置业创业。如果放开宅基地的转让,尤其是允许城市居民到农村购买宅基地,宅基地的价值就会大幅度提升,宅基地使用权人就会获得一笔进城创业的资本,或者购买住房,或者去做生意,真正实现人的城市化。

  国家也在一直倡导城乡一体化,统筹城乡协调发展。农民进城,或购房置业,或经商做买卖,会拉动内需,推动城市化的进程。同样,允许城镇居民到农村购买宅基地,就会为农村发展注入一笔不小的资金,从而促进农村经济社会发展,推动社会主义新农村建设。

  国家也一直在要求提高农民的财产性收入,但对于绝大多数农户来讲,宅基地是最主要的财产。而如今对宅基地的转让进行如此严格的限制,使得宅基地很难变现,大大降低了宅基地的财产属性,也就谈不上增加农民的财产性收入。

  另外,未来二十年,中国60岁以上老年人口将达到4-5亿,养老问题将让整个社会不堪重负。如果允许城镇居民到农村购买宅基地,让那些愿意在农村生活的老年人到农村定居,就会大大降低养老成本。

  还有人担心,放开宅基地流转,会导致大量农民无家可归、流离失所,影响社会稳定。我们总是把农民当成没有理智的人群而操多余的心。农民与我们一样,绝大多数都是有理性的人,不会随意出卖自己的房屋。没有理性的城镇居民也不少甚至更多,国家却从未禁止过城镇房屋的自由转让,城镇也未发生因出售房屋而流落街头的问题。

  那么,为什么还要严格限制甚至禁止农村宅基地的转让呢?我们不能因为个别农户的不理智行为,而去严格限制其他农户去变现自己的主要财产—宅基地。不能一个人得了病,其他人一块陪着吃药。

  因此,不论从哪方面来讲,都应放开农村宅基地的转让,特别是要允许城市居民到农村去购买宅基地。

  放开不等于放任

  当然,放开农村宅基地的转让,不是放任不管,而任其野蛮生长。

  首先,最重要的莫过于严格限制农地转为建设用地。依据土地利用总体规划,编制好村庄规划,严格限定村庄发展规模。然后,严格按照土地管理法“一户一宅”的规定和省、自治区、直辖市规定的宅基地标准审批宅基地,决不允许新的一户多宅。尤其是对于出卖和出租宅基地的,绝对不能再批准新的宅基地。

  要坚决杜绝过去长期存在那种现象,一边是农民无地建房,或者一边是农户合法取得的宅基地的转让受到严格限制,一边却是一些村组干部在不断地卖旧建新、谋取私利。

  其次,有关法律应该明确规定宅基地使用权的年限。农村宅基地属于农民集体所有,宅基地使用权人只拥有宅基地的使用权。按照土地承包法的规定,土地承包经营权的年限是30年,而有关法律却没有对宅基地的使用年限进行规定。

  如果宅基地使用权人是本集体经济组织成员,不规定宅基地的使用年限还说得过去。但如果宅基地使用权人不是本集体经济组织成员,就会出现非集体经济组织成员无限期使用本集体宅基地的问题,对本集体经济组织成员显然有失公允,从法理上也说不过去。

  再次,有关法律应该明确规定宅基地的优先购买权。笔者认为,对于宅基地的转让,本农村集体经济组织成员应该拥有第一顺位的优先购买权。如果本集体经济组织成员放弃优先购买权,本集体以外的农村居民应该拥有第二顺位的优先购买权。只有二者放弃了优先购买权,城镇居民才有权购买。

  这样,一方面可以首先保证农村居民的居住权利,另一方面还可以促进节约使用土地,同时也兼顾了城市居民对农村宅基地的需求,提升宅基地的财产价值。

  最后,要扎扎实实地做好农村宅基地的确权登记发证工作,妥善处理各种历史遗留问题,公平公正地调解好宅基地权属争议,做好宅基地使用权的转移登记,依法维护好宅基地的交易安全,以促进农村社会的和谐稳定。

  总之,不论是从稳增长的角度,还是从推进城市化、城乡一体化、增加农民的财产性收入的角度,都应尽量放开农村宅基地的转让,将农村宅基地的活力充分释放。


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